تطالب "إس تي جيه" أن تدفع شركة كوربن آند كينج مشغلة مطعم ولسيلي بدفع مبلغ يقارب مليون جنيه استرليني عبارة عن إيجارات غير مدفوعة تراكمت أثناء توقف عمل المطعم خلال عمليات الإغلاق بسبب فيروس كورونا. حاولت "إس تي جيه" إخلاء المطعم من خلال رفع دعوى على شركة كوربن آند كينج. إلى الآن، دافع أصحاب المطعم عن أنفسهم باستخدام بند في عقد الإيجار يمنع دفع الإيجار إذا كان العمل في الموقع غير مسموح به بموجب مرسوم حكومي.
تحاول الشركة المالكة، التي يسيطر عليها الأوليغاريك البلجيكي المولود في روسيا فلاديمير زمتسوف، إيجاد طرق بديلة لاستعادة ما تقول إنه مستحق لها. قدمت هذا الأسبوع أوراقا للمحكمة تزعم أن مطعم ولسيلي أجر المكان من الباطن بشكل غير قانوني لأن عقد الإيجار كان باسم شركة بروب، بينما يتم دفع الإيجار من قبل شركة مطعم ولسيلي "أو بي". وتقول "كوربن آند كينج" إن هذا الادعاء زائف.
مطعم ولسيلي ليس العمل الوحيد الذي أصبح مستقبله على المحك بسبب الجائحة. بينما ارتفعت حالات الإصابة بفيروس كورونا وتراجعت مرة أخرى على مدار الـ 18 شهرا الماضية، استمرت كومة الإيجارات التي لم يتم دفعها في النمو بسبب حالات الإغلاق التي فرضتها الحكومة، ووصلت حاليا إلى 6.4 مليار جنيه استرليني، وفقا لشركة ريميت للاستشارات. ويطالب المستأجرون الغارقون في الديون المالكين ومقرضوهم بمشاركتهم بعض آلامهم.
سيشكل حل هذه الأزمة صورة الشوارع التجارية في المملكة المتحدة، ويحدد أي المستأجرين والمالكين والمستثمرين سيصمدون في مراكز المدينة، بعدما أصبح كثير منهم يعاني عقب 18 شهرا من الجائحة.
أدى الحظر الحكومي على عمليات إخلاء العقارات التجارية إلى حماية المستأجرين منذ آذار (مارس) 2020 وسيظل ساريا حتى آذار (مارس) 2022 على الأقل، بعد أن اختار الوزراء في حزيران (يونيو) تمديده تسعة أشهر أخرى.
كذلك اقترحت الحكومة أن تستأنف الشركات القادرة على العمل دفع الإيجار، وأن يرجئ المالكون الديون المتعلقة بالجائحة حتى نهاية العام، على أمل أن يتمكن المستأجرون من الوقوف على أقدامهم قبل ذلك.
لكن ترك الأمر إلى حد كبير للشركات لوضع ترتيباتها الخاصة مع المالكين لسداد الديون، وهو الوضع الذي ترك عددا كبيرا من الأشخاص عالقين في نزاع مرير.
قالت ميلاني ليتش، المديرة التنفيذية لاتحاد الممتلكات البريطاني، وهي مجموعة تجارية لأصحاب العقارات والمستثمرين، إن الوزراء "ألقوا التحدي مرة أخرى على السوق لحله".
من خلال عدم إصدار تعليمات أوضح، أدى نهج الحكومة، كما قالت، إلى تمترس أصحاب العقارات والمستأجرين في "مواقف متعارضة بشكل كبير". أضافت "لو أن الحكومة فقط قالت ’هذا ما يجب على كل طرف دفعه‘ لكان هناك على الأقل وضوح بشأن الوضع. وهذا ما حدث في كل مكان آخر في العالم تقريبا".
نظام التأجير الإقطاعي
أجبر أصحاب المتاجر والحانات والمطاعم على إيقاف العمل خلال فترات الإغلاق الطويلة في العام الماضي وأوائل العام الحالي. وهم يشتكون الآن من أن سداد ديون الإيجار بالكامل ليس أمرا غير عادل فحسب، بل مستحيل أيضا.
كان آخر يوم لدفع الإيجار ربع السنوي هو 25 حزيران (يونيو). بعد ثلاثة أسابيع من ذلك التاريخ دفعت الشركات الترفيهية نصف ما كان مستحقا، ودفع تجار التجزئة 70 في المائة، وفقا لتحليل أجرته شركة ريميت للاستشارات. تعكس هذه الأرقام تحسنا مقارنة بكل ربع آخر منذ بداية الجائحة حتى الآن، لكنها لا تزال تزيد من عبء الديون المتراكمة.
ولا تزال شركات عديدة، ولا سيما في مراكز المدن، تعمل بمستويات منخفضة نتيجة للأعداد القليلة من الأشخاص العائدين إلى المكاتب، إضافة إلى نقص السياحة الدولية أو الحفلات الكبيرة. وهذا ما يجعل من المستحيل على مالكيها تحمل إيجاراتهم، على الرغم من رفع قيود التشغيل.
يقول جوليان نايت، المدير الإداري لشركة تنظيف الملابس "أمريكان دراي كليننج"، وهي سلسلة من 45 موقعا في لندن، إن على مالكي العقارات أن يفهموا أن "نوع عقود الإيجار" المستندة إلى الإقبال في المواقع المزدحمة قد تغير.
تعمل الشركة حاليا بنسبة 60 في المائة من مستوياتها العادية وتمكنت من التفاوض بشأن تخفيض إيجارات الفترة بين آذار (مارس) 2020 وآذار (مارس) 2021 الخاصة بـ40 موقعا وتأجيل سدادها. ويقول نايت إنها حققت فقط تغييرات دائمة في عقود إيجار "ستة أو سبعة مواقع".
شعر بعض المستأجرين بالسخط بسبب ما يعتبرونه جهودا من قبل المالكين للحفاظ على شروط الإيجار وتعزيزها، وهي شروط كانوا يرون بالفعل أنها عقابية حتى قبل الجائحة.
وغالبا ما يتم وصف نظام عقود التأجير التجاري في المملكة المتحدة بأنه "إقطاعي" من قبل المستأجرين الغاضبين، الذين منهم تقليديا الالتزام بفترات أطول مقارنة بنظرائهم في أوروبا، إضافة إلى مراجعة الإيجارات التي تعمل على زيادتها فقط.
يقول بيتر بيل، مؤسس جمعية المستأجرين التجاريين، إن العقود لها جذور تعود إلى "وقت في التاريخ عندما كان أصحاب العقارات فقط هم من يستطيعون القراءة أو الكتابة. وإذا لم يتمكن الفلاحون من دفع الإيجار، كان يتم إخراجهم من منزلهم وجلدهم في العلن". يضيف "الملاك يعانون بقدر المستأجرين في الوقت الحالي. لكن الأمر لا يقتصر فقط على ما كان يحدث خلال الـ12 شهرا الماضية، بل ما يحدث منذ قرون".
يقول صاحب مطعم في لندن له مواقع في أنحاء المدينة، إن شركة كراون العقارية التي تدير الممتلكات نيابة عن وزارة الخزنة، حاولت زيادة الإيجار بنسبة تراوح بين 15 و20 في المائة عندما حان موعد تجديد أحد عقود إيجاره في آب (أغسطس) الماضي، في حين أن ملكية جروسفينور، الملكية العائلية لدوق وستمنستر، أرادت إضافة حقوق أفضلية الشراء المعقدة لمصلحتهم في عقد الإيجار في موقع آخر مقابل خفض الإيجارات المتأخرة.
جرب بعض المالكين، إما تحت ضغط من المستثمرين وإما البنوك أو ببساطة لعدم رغبتهم في التعاطف، تدابير مختلفة لدفع المشغلين للتعثر عمدا. تقول هيئة "ضيافة المملكة المتحدة"، وهي هيئة صناعة الضيافة، إن ما يصل إلى ربع الشركات لم يتصالح بعد مع المالكين بشأن ما يجب فعله بشأن الديون غير المسددة، وهو رقم موثق من قبل الاتحاد البريطاني للممتلكات.
وسيسبق انتهاء إيقاف عمليات الإخلاء في آذار (مارس) المقبل، رفع حظر على التماسات التصفيات في أيلول (سبتمبر) – يمكن للدائنين من خلالها دفع الشركة إلى التصفية إذا لم يتم سداد ديونها. ولأن التماسات التصفية باهظة الثمن بالنسبة إلى الدائنين فهي عادة ما ينظر إليها على أنها الملاذ الأخير.
المواجهة في مطعم ولسيلي هي من بين الخلافات الأكثر شهرة التي امتدت خلال الأزمة وهي واحدة من القلائل المتنازع عليها في المحكمة.
قال جيرمي كينج، وهو الرئيس التنفيذي لشركة كوربن آند كينج: "كان المقصد العلني للمالك الحصول على كل قرش من الإيجار. وكانت حجتنا هي أننا سندفع ما هو مستحق، لكننا لن ندفع (الإيجار المستحق) عن فترة الجائحة".
بمجرد حدوث عمليات الإغلاق في آذار (مارس) من العام الماضي، قبل أيام فقط من مواجهة الشركات التجارية لموعد دفع الإيجار ربع السنوي، كتب كينج الذي واجه احتمال عدم وجود إيرادات لعدة أشهر، إلى مالكي مطاعم المجموعة التسعة.
قال في رسالته: "قلت إن الإيجار مستحق في الـ25 (لكن) لسنا في وضع يسمح لنا في هذه المرحلة بدفعه بالكامل". طلب بدلا من الدفع مقدما لمدة ثلاثة أشهر، كما هي الحال عادة في المملكة المتحدة، أن تسدد الشركة إيجار كل شهر في نهاية الشهر. "كان الجميع على ما يرام تقريبا باستثناء مالك ولسلي الذي أراد الخوض في تفاصيل قانونية مكلفة للسماح بحدوث ذلك. كان يجب أن أعرف في تلك المرحلة أنهم سيكونون صعبين طوال الوقت ".
جمعت شركة كوربين آند كينج نحو 100 ألف جنيه استرليني من الرسوم القانونية لمحاربة إس تي جيه إنفستمنتس، التي تصر أيضا على أن تأمينها على الممتلكات ليس مسؤولا عن دفع نصف مبلغ الإيجار بموجب شروط البوليصة.
من خلال محاميها، تقول إس تي جيه إنها اتخذت إجراء قضائيا "كملاذ أخير" وإنه على الرغم من تقديم "تنازل معقول، رفض ولسيلي دفع أي إيجار عن الفترة التي أجبر فيها المطعم على الإغلاق".
"تم الاتفاق على حل وسط في بداية الجائحة تراجع عنه ولسيلي لاحقا. ومنذ ذلك الحين تم تقديم سلسلة من العروض، أبرزها عرض لتقسيم إيجار فترة الإغلاق بواقع الثلث/الثلثين ليعكس المشاركة المعقولة والعادلة للتأثير المالي للجائحة"، كما يقول محامو "إس تي جيه".
تضيف "إس تي جيه" أن بوليصة التأمين الخاصة بها لا يمكن استخدامها لتغطية أي إيجار غير مدفوع من قبل ولسيلي.
يمكنه الدفع لكنه لا يدفع
يتعاطف المالكون علنا مع المستأجرين وفي بعض الحالات عرضوا تخفيض الإيجار وتقديم فترات إعفاء من السداد في مسعى لتشارك المعاناة – على الرغم من أن كثيرين منهم يجادلون بأنه ينبغي ألا يكون الأمر متروكا لهم بالكامل لاستيعاب تكلفة الإغلاق الحكومي.
ويقولون إن الإجراء القانوني يتم اتخاذه فقط في الظروف القصوى، حيث هاجموا مجموعة صغيرة من الشركات ذات رأس المال الجيد نسبيا والتي لم تدفع الإيجار، بما في ذلك شركتي الكيماويات "سوبر درغ" و"بوتس"، وشركة "بوندستريتشر" لتجارة التجزئة ومنح الخصومات، وسلسلة الفنادق "ترافل أودج" ومجموعة فرازرز، التابعة لمايك أشلي.
تقول ليتش، المديرة التنفيذية لاتحاد الممتلكات البريطاني: "عندما يكون لدى المالكين مستأجر يعتقدون أن بإمكانه الدفع لكنه لا يريد أن يدفع، ينظر بعضهم في أحكام محكمة المقاطعة. لماذا يجب أن تنتظر تسعة أشهر أخرى عندما يكون لديك مستأجر يمكنه الدفع ويكون في وضع مالي أفضل منك مع مقرضيه؟".
ستترك أزمة الإيجارات المتأخرة ندوبا دائمة على المالكين في قطاع التجزئة، وقطاعي الترفيه والضيافة اللذين يتم اعتصارهما من جانب عن طريق انهيار المداخيل، ومن جانب آخر عن طريق انخفاض قيمة الممتلكات. في هذا السياق، فإن تمديد قرار إيقاف الإخلاء إلى آذار (مارس) من العام المقبل "لا يمكن تفسيره"، بحسب ريتا روز جاني، وهي الرئيسة التنفيذية لشركة هامرسون العملاقة لمراكز التسوق.
تقول: "من الواضح أن قرار الإيقاف أثر في ديناميكية المفاوضات وفي نفوذنا. بعض الشركات القادرة على الدفع لم تدفع. إنه يوجد ديناميكية لسنا بحاجة إليها بصراحة".
في حزيران (يونيو) الماضي، أصبحت شركة "إنتو"، أكبر منافس لهامرسون، إحدى أبرز ضحايا الأزمة، التي ضاعفت من مشكلات الديون الموجودة مسبقا ووضعت الشركة تحت الإدارة.
من غير المحتمل حدوث انهيار آخر على نطاق شركة إنتو، وفقا لما ذكرته ليتش، لكن يبدو أن عديدا من أصحاب العقارات المتوسطة والصغيرة معرضون للخطر بشكل متزايد. تقول ليتش "أسمع قصصا عن أصحاب العقارات الذين أجروا محادثات صعبة حقا مع مقرضيهم".
مع محو مليارات الجنيهات من ميزانياتهم العمومية، سيصبح الملاك أقل قدرة على الاستثمار في مشاريع التجديد واسعة النطاق التي تحرص الحكومة على تشجيعها، لأنها تروج لأجندة التقسيط وتحاول إبطال زوال الشوارع التجارية الإقليمية في مناطق المملكة المتحدة.
لقد غيرت الجائحة أيضا حسابات المستثمرين في العقارات التجارية. وتم تقويض عقد الإيجار التقليدي طويل الأجل الذي يصب في مصلحة المالك، وتسللت حالة من عدم اليقين بشأن قيمة الممتلكات والأمان الذي يأتي من دخل الإيجارات.
يتساءل ديفيد أبرامسون، الرئيس التنفيذي لشركة سيدار دين الاستشارية في مجال العقارات التجارية "إذا تغير الأنموذج واحتاجت الإيجارات إلى إعادة هيكلة طويلة الأجل لبعض الشركات، فماذا يعني ذلك بالنسبة إلى قيم العقارات التجارية التي تستند إلى إيجار وعائد المبنى؟". يقول أيضا "إن التفكير في ذلك والضرر الذي سيحدثه لقيمة الممتلكات التجارية التي لا يريد أحد التفكير فيها، من شأنه أن يلحق ضررا كبيرا بالنظام".
خطط التحكيم
يقدم كلا الجانبين نفسه على أنه ضحية للأزمة بينما ينتظر وعدا من الحكومة بإقامة نظام واضح لحل الخلافات.
تم تقديم بعض المؤشرات حول كيفية رؤية الحكومة لأزمة المتأخرات من خلال تمديد العمل بقرار إيقاف الإخلاء والخطط لإدخال تشريعات من شأنها أن توجد عملية تحكيم ملزمة في الحالات التي لا يستطيع فيها الملاك والمستأجرون الاتفاق على حل وسط.
تقول كيت نيكولز، الرئيسة التنفيذية ليو كيه هوسبيتاليتي، إن التهديد بالتحكيم الملزم قد "بدأ بحلحلة" النقاشات حول المتأخرات، مضيفة أن الشركات أكثر استعدادا للجلوس على طاولة المفاوضات الآن، خاصة بعد إعادة فتح الشوارع التجارية وعودة تدفق الأموال.
كما تحذر نيكولز من أنه ليس هناك ما يضمن تكريس عملية التحكيم قبل آذار (مارس) 2022، عندما يتمكن أصحاب العقارات مرة أخرى من اتخاذ إجراءات ضد المستأجرين. ولم يتم الوفاء بوعد وزاري بإدخال تشريع لإنشاء آلية التحكيم قبل دخول البرلمان في عطلة الصيف.
وهناك القليل من الدلائل على أن وجود المحكم سيساعد كلا من الملاك والمستأجرين على تسوية حساباتهم.
تقول جاني، من شركة هامرسون لمراكز التسوق "ما الذي سيكون متاحا للتحكيم؟ إنه دين. إني أجد صعوبة في معرفة ما سيجلبه (المحكم) إلى طاولة المفاوضات". تضيف "جميعنا في الغرفة بالغون و(النزاع على الإيجار) مستمر منذ فترة طويلة".
يقول أبرامسون إنه حتى لو وافق المحكم المعين من قبل الحكومة على تقسيم الإيجارات المستحقة بنسبة 50:50 أثناء الإغلاق بين الملاك والمستأجرين، فسيظل عديد من المستأجرين في مواجهة انهيار مالي، لأسباب ليس أقلها أن المبيعات كانت ضعيفة للغاية. إن تكاليف الأجور والغذاء آخذة في الارتفاع، وهناك حاجة إلى تسوية الفواتير الأخرى التي تركت غير مدفوعة أثناء الجائحة.
يضيف "لقد استحوذت الشركات على مبالغ طائلة من الديون خلال هذه الأزمة، وتم التخلص من حالات التقاعد، وفقدت الإدارة العليا جميع خيارات أسهمها بسبب الديون المستحقة. نحن لم نر الآثار الكاملة لهذه الأزمة حتى الآن بسبب الديون المخبأة".
يقول كينج إنه يتوقع أن يقوم عديد من الشركات "برمي المنشفة" مع استئناف مدفوعات الإيجار وإعادة فرض الضرائب على العقارات التجارية، وهي عملية بدأت بشكل متزايد في حزيران (يونيو). ويحذر من أن "الساعة تدق".
