تأمينات عينية
التأميناتInsurance بصورة عامة، هي في مختلف النظم القانونية التي تهدف إلى حماية الدائن من مخاطر عدم الوفاء بالدين وتكفل له في جميع الأحوال استيفاء حقوقه الشخصية. ومن شأن هذه النظم تعزيز الثقة في التعامل وتشجيع الأشخاص على الإقراض، مما ينعكس إيجابياً على تطور مؤسسة الائتمان التي تعد الشريان الأساسي لكل المشاريع الاقتصادية كبيرة كانت أم صغيرة.
وإذا كان جميع حق يحتاج إلى حماية، فإن وسائل هذه الحماية تختلف باختلاف طبيعة هذه الحقوق، ففي الحقوق العينية، تكون الحماية بتمكين صاحب الحق من مباشرة السلطة على محل هذه الحقوق من غير معارضة أحد. أما حماية الحقوق الشخصية (الالتزامات) فإنها تثير بعض الصعوبات على الصعيد العملي، لأن الدائن لا يستطيع مباشرة السلطة على حقه إلا عن طريق إنسان آخر يسمى المدين. وإذا كانت شرائع الرومان تسمح للدائن باسترقاق المدين، وأن يباشر عليه الإكراه الجسدي، وأن يقتله من أجل استيفاء دينه، فإن الشرائع في العالم المعاصر لم تعد تسمح بذلك، لأن التطبيق الجبريقد يكون فقط على أموال المدين ولا على شخصه. وقد وضع المشرع قاعدة عامة هي: إذا جميع أموال المدين ضامنة للوفاء بدينه وإن الدائنين متساوون في هذا الضمان، وإن جميع دائن يستوفي دينه من أموال مدينه بنسبة الدين الذي بذمته دون تفضيل لأحد من الدائنين على غيره، عند عدم كفاية الدين. إلا حتى هذه القاعدة العامة في الضمان لا تكون سليمة من الناحية العملية، فقد يهمل المدين إدارة أمواله، أويعمل على تبديدها، وقد يقترض أموالاً من عدد من الدائنين، مما يجعل الدائن مهدداً بعدم إمكانية الحصول على دينه في موعد الاستحقاق، وقد يلجأ هذا الدائن إلى مجموعة من الوسائل القانونية من أجل حماية الضمان العام، مثل إقامة الدعوى غير المباشرة، والدعوى البوليسية، والنادىوى الصورية والنادىوى الإجرائية والتحفظية، ويمكن حتى يلجأ إلى دعوى الإعسار المدني، أودعوى الإفلاس التجاري، إلا حتى جميع هذه الوسائل قد لا تكون كافية لضمان الوفاء بالدين كاملاً في موعد الاستحقاق.
من أجل ذلك تم اللجوء إلى فكرة التأمينات. وتتجلى هذه الفكرة بحصول الدائن على ضمان خاص، إضافة إلى الضمان العام، غايته ضمان الوفاء بالالتزامات من دون مخاطر أوبأقل المخاطر. والتأمينات الخاصة نوعان: -التأمينات الشخصية: ومثالها الكفالة: وهي التي تعطي الدائن حقاً شخصياً، ويكون من شأنها ضم ذمة إلى ذمة المدين عند المطالبة بالدين، فإذا أعسرت إحداهماقد يكون له في يسار الأخرى ما يضمن له الوفاء بدينه. وإن هذا النوع من التأمينات لايعطي الدائن ضماناً أكيداً بالوفاء بدينه، إنما يجعل الفرصة أمامه أكبر، والمخاطر التي يتعرض لها أقل.
-التأمينات العينية: Les Suretés Zeeles: وهي التي يتم اللجوء إليها عند عدم الثقة بالتأمينات الشخصية، وتعني تخصيص مال يملكه المدين أوإنسان آخر لضمان الوفاء بالدين في موعد الاستحقاق، ويكون بموجبها للدائن الحق بتتبع هذا المال في أي يد ينتقل إليها والتطبيق عليه عند عدم الوفاء بالدين حجزاً أوبيعاً، ويكون له الأولوية على غيره من الدائنين في استيفاء دينه منه. وأهم التأمينات العينية المعروفة في القوانين العربية هي الرهن الحيازي والرهن العقاري وحق الامتياز.
-الرهن: عقد يلتزم بمقتضاه الراهن حتى يخصص عقاراً أومنقولاً مملوكاً له لضمان الوفاء بالدين، ويضعه تحت يد الدائن أوفي يد إنسان ثالث متفق عليه، ويكون من حق الدائن حبس المال المرهون حتى يستوفي دينه كاملاً، وله الحق في تتبعه والتطبيق عليه جبراً في أي يد واستيفاء دينه من ثمنه بالتقدم على غيره من الدائنين. من هذا التعريف تتحدد خصائص الرهن بما يلي: 1ـ إذا الرهن رضائي لا ينشأ إلا بالعقد، ويسري عليه ما يسري على العقود من أحكام. 2ـ إذا الرهن حق عيني يمنح صاحبه مزيتي التتبع والتقدم، وبمقتضى ذلك فإنه من حق المرتهن حتى ينفذ على المال المرهون في أي يد ينتقل إليها، وأن يستوفي حقه منه قبل غيره من الدائنين. 3ـ إذا الرهن حق عيني تابع، فهولا يوجد مستقلاً بذاته، إنما يوجد من أجل ضمان الوفاء بالتزام أصلي، بمعنى أنه تابع للدين الذي يضمنه من حيث النشوء، والصفات والعيوب، والانتنطق، والانقضاء. 4ـ إذا الرهن يرد على عقار كما يرد على منقول من غير تفريق. 5ـ إذا الرهن لايقبل التجزئة، بمعنى حتى المال المرهون وكل جزء منه يعد ضامناً للوفاء بالدين كاملاً، ولكل جزء منه ما لم يوجد اتفاق على غير ذلك.
-إنشاء الرهن: ينشأ الرهن بالعقد، وعليه فإنه يتوجب حتى تتوافر فيه الأركان والشروط التي يتطلبها القانون في جميع العقود من رضا وأهلية ومحل وسبب، إضافة إلى الشروط الخاصة المميزة له.
-الشكلية في عقد الرهن: إذا الشكلية ركن في عقد الرهن، إذ لا يكتفي حتى تتوافر فيه الأركان السابقة، وإنما يجب حتى يراعى في تنظيمه شكلية معينة، من أجل حماية حقوق الغير من جهة، ومن أجل ترتيب حق الأفضلية من جهة أخرى، لهذا فإن الرهن الذيقد يكون محله عقاراً يجب حتى يسجل في السجل العقاري، وكذلك تسجيل جميع ما يطرأ عليه من تعديلات، وإن الرهن الوارد على عقار لايعد موجوداً بالنسبة للغير إلا من تاريخ الإنضمام في السجل العقاري، لذلك فإن رهن العقارات غير المحددة وغير المحررة غير سليم، لعدم إمكانية تسجيل الرهن في القيود العقارية.
أما رهن المنقول الذي تكون قيمته أكثر من مئة ليرة سورية فيتوجب إفراغه بسند رسمي أوسند عادي ثابت التاريخ، ويجب حتى يتضمن السند مقدار الدين المضمون، والأمور المرهونة من حيث النوع والماهية، حتى يتمتع المرتهن الدائن بحق الامتياز على المال المرهون.
انتنطق حيازة المال المرهون: إذا الرهن لاينشأ سليماً إلا إذا انتقلت حيازة المال المرهون من الراهن إلى الدائن، أوإلى إنسان آخر متفق عليه، أووضعه تحت الحراسة، ويتوجب استمرار الحيازة للمال المرهون طيلة مدة الرهن، كي لا يتعرض الدائن لفقدان امتيازه عليه، وإنه من حق الحائز للمال المرهون حتى يطالب باستعادته من تحت أي يد عملت على نزع حيازته، وأن يقيم بشأنه نادىوى الحيازة إذا كان عقاراً، ودعوى الاستحقاق إذا كان منقولاً.
آثار الرهن: يرتب الرهن السليم آثاراً قانونية للمتعاقدين وللغير. أ ـ آثار الرهن فيما بين المتعاقدين: ينشئ عقد الرهن التزامات وحقوقاً فيما بين المتعاقدين وفقاً للآتي: 1ـ التزامات الراهن وحقوقه: يترتب على الراهن بمجرد إنشاء عقد الرهن حتى يسلم المال المرهون إلى الدائن، أوإلى الشخص المتفق عليه بالعقد، وإذا كان المال المرهون عقاراً، وجب فوق ذلك تسجيل الرهن في السجل العقاري، كما يتوجب عليه ألاّ يتعرض للدائن في حيازة المال المرهون، سواء أكان هذا التعرض قانونياً، أم كان تعرضاً مادياً، وعليه ألاّ يقوم بأي تصرف يترتب عليه إخراج المال المرهون من تحت يد الحائز المرتهن، وأن يمتنع عن أي عمل من شأنه نزع الحيازة، أوالقيام بأي عمل يترتب عليه الإنقاص من الضمان. كما يلتزم ضمان هلاك أوتعيب المال المرهون، لأن المال المرهونقد يكون تحت يد الدائن وبعهدة الراهن، فإذا ما تعرض المال المرهون إلى الهلاك أوالتلف فعندئذقد يكون من حق الدائن حتى يطالب بدينه أوحتى يطالب بضمان آخر.
مع ذلك يبقى الراهن مالكاً للمال المرهون، وله عليه جميع سلطات المالك ما عدا ما يتعارض منها مع حق الدائن، إلا أنه لا يملك الحق بالتصرف بالمال المرهون طيلة عقد الرهن إلا باتفاق الطرفين، ويعد جميع عقد يتم خلاف ذلك باطلاً، لأن إعطاء الحق بالتصرف يعطل الحق بالحبس المعطى للدائن.
2ـ التزامات الدائن وحقوقه: يتعين على الدائن حتى يعتني بالمال المرهون من حيث الصيانة وإجراء الإصلاحات المفيدة والضرورية، وعليه حتى يبذل في ذلك عناية الرجل العادي، وإذا ما قصر في ذلكقد يكون مسؤولاً تجاه الراهن عمَّأ يصيب المال المرهون واستغلاله وفقاً لطبيعة المال المرهون ووفق الغاية التي أعد من أجلها، إلا أنه لا يجوز له حتى ينتفع به لمصلحته الشخصية من دون موافقة الراهن، ويلزم في هذه الحال بأن يحسم ما يعادل المنفعة من النفقات التي صرفها على المال المرهون، من الفوائد إذا كان الدين المضمون بفائدة، وإذا ما بقي شيء فإنه يحسم من رأس المال. ويجوز حتى يتفق الراهن والدائن على حتى يأخذ الدائن غلة المال المرهون لقاء الفائدة على رأس المال، ويكون هذا الاتفاق سليماً إذا كانت الغلة لاتزيد على 9%، أما إذا زادت الغلة على 9% فإن الاتفاق لايكون سليماً بالزيادة. وإذا أساء الدائن الإدارة أوالاستعمال أوالاستغلال، فإن من حق الراهن حتى يطالب بوضع المال المرهون تحت إدارة حارس قضائي، وإذا ما أصاب المال المرهون عيبٌ أوإذا نقصت قيمته فأصبح الدائن يخشى أنه لم يعد كافياً لضمان الوفاء بالدين، فإن هذا يستطيع حتى يقيم الدعوى بطلب بيع المال المرهون بالمزاد العلني، أوبثمن البورصة أوالسوق، وإذا ما أذن القضاء بذلك وجب إيداع الثمن في مصرف رسمي ويبقى مخصصاً للوفاء بالدين، إلا أنه يمكن للراهن في هذه الحالة حتى يعترض على البيع، وأن يطالب باسترداد المال المرهون، ويعرض تقديم مال آخر يجد القاضي أنه كاف لضمان الوفاء بالدين. كما يحق للراهن إذا عثر حتى بقاء المال المرهون تحت يد الدائن يؤدي إلى تعيُّبه أونقص قيمته حتى يقيم الدعوى بلقاءة الدائن مطالباً ببيع المال وإيداع الثمن في مصرف رسمي يخصص للوفاء بالدين، وله حتى يطالب باسترداده على حتى يقدم تأميناً آخر يراه القاضي كافياً لضمان الوفاء بالدين. ويتوجب أيضاً على الدائن حتى يرد المال المرهون إلى الراهن عند انتهاء الرهن، وبعد استيفاء دينه كاملاً، وكل مايتصل به من فوائد ونفقات. ويشتمل الرد على المال ذاته بالإضافة إلى ما لحقه من نماء أوزيادات، وإذا كان المال المرهون قد هلك واستوفى الدائن تعويضاً عنه وجب عليه حتى يرده إلى الراهن مع فوائده إذا كان له فوائد.
أما حقوق الدائن فإنها تتجلى في الامتياز المترتب له على المال المرهون، إذقد يكون له الحق في حبسه حتى استيفاء دينه وملحقاته، وله أيضاً امتياز عام ـ بوصفه دائناً عادياً ـ على جميع أموال مدينه، وذلك عند عدم كفاية المال المرهون المخصص للوفاء بالدين. ب ـ آثار الرهن فيما بين الدائن المرتهن والغير: يرتب عقد الرهن للدائن حقوقاً بلقاءة الغير هي: 1 ـ حق التتبع: ويعني حتى للدائن المرتهن تتبع المال المرهون في أي يد ينتقل إليها، وإذا خرج المال المرهون من حيازته فله الحق بطلب استرداده سواء بوساطة نادىوى الحماية، أودعوى الاستحقاق. 2ـ حق الحبس: للدائن الحق بحبس المال المرهون حتى يستوفي دينه كاملاً إضافة إلى الفوائد والنفقات، ويبقى له هذا الحق ولوانتقلت الملكية إلى الغير، ولوكان المال المرهون تحت يد إنسان ثالث. 3ـ حق التقدم: ويعني أنه إذا لم يقم المدين بالوفاء بالدين في موعد الاستحقاق، فإنه من حق الدائن حتى يتخذ إجراءات نزع الملكية والبيع الجبري للمال المرهون، وله الحق في التقدم على غيره من الدائنين في استيفاء دينه أولاً، ويشتمل الدين على رأس المال، والفوائد الاتفاقية حتى تاريخ البيع، وكذلك النفقات التي دفعها الدائن من أجل الحفاظ على المال المرهون وصيانته إذا كانت ضرورية أومفيدة، ما لم يوجد اتفاق على غير ذلك. ج ـ آثار الرهن فيما يتعلق بتزاحم المرتهنين: يمكن إنشاء أكثر من رهن واحد على العقار أوالمنقول الواحد إلا أنه يتوجب في هذه الحالة إمَّا تسليمه إلى إنسان ثالث، أوحتى يتم تسليمه إلى أحد الدائنين ليضع يده عليه لحساب نفسه، ولحساب بقية الدائنين، ويكون التقدم والأولوية على العقار بحسب تاريخ تسجيل رهوناتهم في السجل العقاري، ويكون التقدم والأولوية على المنقول بحسب التاريخ الثابت لرهوناتهم، إذ يتقدم الأسبق في التاريخ على من يليه. انقضاء الرهن: ينقضي الرهن إمَّا تبعاً لانقضاء الالتزام المضمون وإما بصورة أصلية وفقاً لما يلي: أـ انقضاء الرهن تبعاً لانقضاء الالتزام المضمون: إذا الرهن حق تابع للالتزام الذي يضمنه، ويدور معه وجوداً وعدماً، وبذلك ينقضي بانقضاء الالتزام، وينقضي الالتزام إمَّا بالوفاء أوبالإبراء أوبالإسقاط أوبالإبطال، إلا حتى الالتزام المضمون برهن لايسقط بالتقادم، لأن حيازة المال المرهون من قبل الدائن تعد كالإقرار الضمني من المدين بوجود الدين، والإقرار يبتر بالتقادم.
ومن أجل انقضاء الرهن تبعاً لانقضاء الدين (الالتزام)، يتوجب حتى يقع الانقضاء على الدين كله، فإذا ما بقي جزء منه فإن الرهن يبقى بتمامه، لعدم جواز تجزئة الرهن. وأن قاعدة عدم جواز تجزئة الرهن ليست من النظام العام، يمكن الاتفاق في عقد الرهن على حتى يحرر جزء من المال المرهون حدثا تم الوفاء بجزء من الدين. ب ـ انقضاء الرهن بصورة أصلية: ينقضي الرهن على وجه الاستقلال في الحالات التالية: 1ـالانقضاء بالتنازل: يحق للدائن المرتهن حتى يتنازل عن المال المرهون بإرادته المنفردة، من دون موافقة الراهن، وإن التنازل يمكن حتىقد يكون صريحاً، ويمكن حتىقد يكون ضمنياً، وعلى من يدعي التنازل حتى يقدم الدليل، وقد وضع المشرع قرينتين قانونيتين بسيطتين (قابلتين لإثبات العكس) على قيام التنازل هما إرجاع المال المرهون وموافقة المدين على التصرف بالمال المرهون من دون تحفظ، كما لوسقط شاهداً على عقد البيع. 2ـ الانقضاء بالهلاك: ينقضي الرهن إذا هلك المال المرهون هلاكاً كلياً، أما إذا كان الهلاك جزئياً، فلا ينقضي الرهن، ويبقى ما بقي أي جزء منه، والهلاك الكلي يمكن حتىقد يكون مادياً، كما لوتلف، أوتهدم، ويمكن حتىقد يكون قانونياً، كما لوتم استملاك العقار، أوالاستيلاء على المنقول من قبل الدولة. ففي هذه الحالة ينتقل الرهن إلى مبلغ التعويض الذي سيدفع بسبب الاستملاك، أوالاستيلاء. 3ـ الانقضاء باتحاد الذمة: ينقضي الرهن إذا اجتمعت في إنسان واحد صفة الراهن وصفة الدائن، كما لواقتنى الدائن المال المرهون، أوآل إليه إرثاً. 4ـ الانقضاء بالبيع: ينقضي الرهن إذا بيع المال المرهون، سواء تم نتيجة التطبيق الجبري عليه من قبل الدائن، أوتم بناء على طلب الراهن، أوطلب الدائن، وينتقل الرهن في هذه الحالة إلى ثمن المال المرهون.
التأمين العقاري
التأمين العقاري هوحق عيني على العقارات المخصصة لضمان الوفاء بالتزام، وهولايقبل التجزئة، ويقع بكامله على العقارات المخصصة له، وعلى جميع عقار منها، وعلى جميع جزء فيها، ويتبعها في أية يد تنتقل إليها.
-أنواع التأمين العقاري: للتأمين العقاري نوعان: فهورضائي أوجبري. أ ـ التأمين الرضائي: ينشأ التأمين الرضائي بالعقد، لذلك فإنه يتوجب حتى تتوافر في عقد إنشائه الأركان والشروط الواجب توافرها في أي عقد من رضا وأهلية ومحل وسبب، ويجب حتىقد يكون الرضا سليماً خالياً من العيوب، وفقاً للقواعد العامة. والتأمين الرضائي إما حتىقد يكون نهائياً، أومؤقتاً. 1ـ التأمين الرضائي النهائي:قد يكون التأمين نهائياً إذا تم وفقاً للإجراءات العادية، ومن دون افتراض لمدة محددة، ينقضي بها، إذ يبقى مابقي الالتزام المضمون من دون وفاء، ويخضع لقواعد الشهر بالإنضمام في السجل العقاري. ولما كان هذا التأمين لايرد إلا على العقارات فإنه يتوجب في عقد التأمين بيان رقم محضر العقار ومنطقته، لذلك فإن التأمين لايصح على العقارات غير المحددة وغير المحررة، لعدم إمكانية تسجيل التأمين عليها بسبب عدم وجود صحيفة عقارية لها، أولأنه لايوجد بها أسناد ملكية. 2ـ التأمين المؤقت «المؤجل»: هوالذي يرتبط بالتزامات مصرفية، كما لوفتح المصرف اعتماداً لأحد الأشخاص وتكون عادة لمدة قصيرة، لايمكن إجراء معاملات الإنضمام للتأمين الذي يطلبه المصرف لضمان الوفاء بالالتزامات المترتبة على الاعتماد لذلك فقد أجاز القانون إنشاء تأمين مؤقت لاتتجاوز مدته تسعين يوماً. ب ـ التأمين الجبري: يسجل التأمين الجبري حكماً بقوة القانون في أحوال معينة، وذلك برضاء صاحب العقار أوبدون رضاه، والتأمين الجبري لاقد يكون إلا لضمان حقوق معينة ومحددة وردت على سبيل الحصر، ولا يتم إلا باسم معين. والحقوق التي يضمنها التأمين الجبري هي: 1ـ حقوق فاقدي الأهلية وناقصيها وديونهم على عقارات أوليائهم وأوصيائهم، وقوّامهم. 2ـ حقوق المرأة المتزوجة والتي في العدة، وديونها على عقارات الزوج من أجل البائنة، والحقوق الزوجية، والتعويض عن الالتزامات المترتبة على الزوج بسبب الزواج. 3ـ حقوق الدولة والإدارات العامة وديونها على عقارات المحاسبين والمدينين. 4ـ حقوق البائع والمقايض والمتقاسم وديونهم على العقار المبيع أوالمقايض عليه أوالمقسوم لضمان ثمن المبيع، أوالتعويض المعادل للمقايضة أوالقسمة. 5ـ حقوق الدائنين أوالموصى لهم بهجرة، وديونهم على عقارات الهجرة، لتأكيد فصل هجرة المورّث عن أموال الوارث. ج ـ الفرق بين التأمين الرضائي والتأمين الجبري:
يختلف التأمين الرضائي عن التأمين الجبري بالوجوه التالية: 1ـ إذا التأمين الرضائي لا يتم إلا برضا صاحب العقار، في حين يسجل التأمين الجبري حكماً، من دون رضا صاحب العقار. 2ـ إذا التأمين الرضائي يضمن أي حق ومهما يكن صاحبه، في حين لا يضمن التأمين الجبري إلا حقوقاً معينة ولأشخاص معينين حددهم المشرع على سبيل الحصر. 3ـ إذا التأمين الرضائي يمكن حتى يبرم باسم الدائن، ويجوز حتى يبرم لأمره، في حين لايكون التأمين الجبري إلا إسميّاً. 4ـ إذا التأمين الرضائي مقرر لجميع الأشخاص بغض النظر عن صفتهم، في حين روعي في التأمين الجبري صفة الدائن المستفيد منه.
-آثار التأمين العقاري: إذا نشأ عقد التأمين سليماً بأركانه وشروطه، فإنه ينشئ حقوقاً والتزامات فيما بين الدائن والمدين، وبين الدائن والغير، وفق الآتي: 1ـ آثار التأمين العقاري فيما بين الدائن والمدين: أـ حقوق الدائن والتزاماته: يصبح الدائن بمجرد نشوء التأمين عيناً ساهرة على العقار المؤمن به، فإذا ما عثر حتى العقار قد تعرض لتلف أوتخريب، وكان من شأن ذلك حتى يجعل العقار غير كاف لضمان الوفاء بالدين، فإن من حقه حتى يطالب المدين قضاءً، إما بتقديم تأمين إضافي، أوباستيفاء دينه فوراً، لأن من شأن ذلك إسقاط أجل الدين. وإذا تعرض العقار المؤمن به لحريق وكان العقار مؤمناً عليه إزاء الحريق، فإن من حق الدائن المطالبة بصرف التعويض الموصوف لقاء ذلك لإعادة العقار كما كان، ويتم الإشراف على الترميم والإنفاق وفق الاتفاق الذي يجري بين الدائن والمدين، وفي حال عدم كفاية التعويض لإعادة العقار كما كان، أوإذا عزف المدين عن الترميم، فإن الدين يعد حالاً بمقدار التعويض، ويوزع على الدائنين المؤمنين جميع بحسب مرتبة دينه. كما حتى للدائن حتى يعارض في كافة الأعمال التي يترتب عليها إضعاف التأمين، فله حتى يطالب قضاء بوقف أعمال الهدم للبناء، وله حتى يطلب منع بتر الأشجار القائمة في العقار، وله حتى يطالب بتعيين حارس قضائي[ر]. وعندما يحل موعد استحقاق الدين، فإذا لم يقم المدين بوفاء الدين المضمون بالتأمين، فإنه يستطيع حتى ينفذ جبراً على العقار المؤمن به ويطالب بنزع الملكية والبيع بالمزاد العلني حتماً، وإذا لم يف الثمن بالدين المضمون، فله حتى يطالب بالتطبيق على بقية أموال المدين على أساس الضمان العام بقرار من رئيس التطبيق. ومع ذلك، فإن الدائن صاحب التأمين لا يستطيع التنازل عنه إلا بموافقة المدين الصريحة، مالم يوجد اتفاق في العقد يسمح له بذلك، وما لم يكن التأمين لأمره، وليس باسمه الشخصي، عندئذ يجوز له التنازل عن التأمين ضمن مفهوم حوالة الحق، وإن التنازلقد يكون بالإنضمام في السجل العقاري، أوعن طريق التظهير ووفقاً لقانون السجل العقاري. ب ـ حقوق المدين والتزاماته: يبقى العقار المؤمن به في حيازة المدين، يديره ويستغله ويتصرف فيه، إلا حتى هذا الحق ليس مطلقاً، إنما هومقيد بالمحافظة على حقوق الدائن، الذي يمتنع عليه القيام بأي عمل يمس هذه الحقوق، أوينقص ضمانات الدين، وعلى هذا فإن للمؤمن بيع العقار وإيجاره وإجراء المقايضة عليه، وأن يقرر إنشاء حق انتفاع[ر] عليه، أوإنشاء حق ارتفاق[ر]، وله حتى ينشئ عليه تأميناً آخر، أوحتى يرهنه رهناً حيازياً ما دامت جميع هذه الحقوق لاتؤثر في حق الدائن الذي يستطيع حتى يتتبع العقار في أي يد. ولكن المدين لايستطيع حتى يتصرف في العقار المؤمن به تصرفاً مادياً من شأنه الإضرار بسلامته، ولا يستطيع حتى يغير من الوجه الذي أعد لاستعماله إذا كان من شأن هذا التغيير الإنقاص من قيمته الشرائية. فللمدين الحق بالبناء والغرس، ولكن ليس من حقه الهدم والتخريب والبتر. 2ـ آثار التأمين العقاري فيما بين الدائن والغير: عندما ينعقد التأمين بوجه سليم، ويسجل في السجل العقاري فإنه ينشئ للدائن مراكز قانونية بلقاءة الغير تتجلى في حقي التتبع والتقدم.
ـ حق التتبع: قد يتصرف المدين في العقار المؤمن به إلى الغير، عند ذلك فإن الدائن لايستطيع حتى ينفذ عليه إذا لم يقم المدين بوفاء دينه إلا بعد حتى يتتبعه تحت يد الحائز الجديد. وذلك باتخاذ إجراءات نزع الملكية وفق القواعد المقررة في القانون، وإذا كان العقار المؤمن به قد بيع بالمزاد العلني، فإن حق صاحب التأمين ينتقل إلى الثمن، لأن البيع بالمزاد العلني يطهر العقار من كافة الحقوق والإشارات، وعليه فإن حق التتبع يزول ولا يبقى إلا حق التقدم.
كما أنه من حق الدائن حتى يرجع على المالك الجديد بدعوى الضمان إذا قام بإجراء تغيير في العقار المؤمن به، أوإذا قام بتخريبات أوإذا قام بإهمال العقار، مما يترتب عليه إلحاق الضرر به، وبالتالي إنقاص ضمانات الدين، ومع ذلك فإن المالك الجديد يستطيع حتى يتخلص من إجراءات نزع الملكية بوساطة حق التتبع، إذا قام هوبوفاء الدين المترتب للدائن مع ملحقاته. ـ حق التقدم: يقوم حق التقدم عند وجود عدد من الدائنين المؤمنين، أوالمرتهنين أوأصحاب حق امتياز على العقار نفسه، عندئذ يتقدم الدائن على غيره من الدائنين بحسب مرتبة دينه، إذ تكون العبرة في الأسبقية لتاريخ القيد في السجل العقاري باليوم والساعة. وبموجب حق التقدم يقوم الأسبق بالقيد باستيفاء دينه أولاً من ثمن العقار، وإذا ما بقي شيء من الثمن، فإنهقد يكون من نصيب التالي في القيد إلى غير ذلك. وإن الدين المشمول بحق التقدم هورأس المال وفوائده إذا كانت مذكورة في عقد التأمين، بشرط ألا تزيد على فوائد سنتين سابقتين على تاريخ التطبيق. انقضاء التأمين العقاري: ينقضي التأمين العقاري إما تبعاً لانقضاء الدين المضمون بالوفاء أوالإبراء أوالمقاصة..الخ، أوبصفة أصلية مستقلة عن الالتزام المضمون بالتنازل أوباتحاد الذمة أوبهلاك العقار.
حقوق الامتياز
حق الامتياز أفضلية يقررها القانون لحق معين مراعاة منه لصفة هذا الحق، ولاينشأ إلا حيث ينص القانون على ذلك، ويخول صاحبه سلطتي التتبع والتقدم. يتبين من هذا التعريف حتى الامتياز مقرر لحماية حق معين، وليس لدائن معين أولصفة معينة في دائن معين، كما هوعليه الأمر في التأمين الجبري. كما حتى الامتياز ومرتبته بين غيره من الامتيازات، إنما يقررها القانون وحده دون غيره. وهويرد على جميع الأموال سواء أكانت عقارات أم منقولات مادية أومعنوية.
المصادر
- [1]
