رصد موقع "برلماني"، المتخصص في الشأن التشريعى والنيابى، في تقرير له تحت عنوان: "ألاعيب المُلاك.. مالك المحل "مات" وزوجته أقامت ضدى دعوى طرد مستندة على عقد بيع.. فما الحل؟"، استعرض خلاله كيفية التصدي لإشكالية في غاية الأهمية تكشف ألاعيب المُلاك لطرد المستأجرين من خلال كتابة عقود بيع للورثة، حيث اعتبر المشرع مشترى العقار المؤجر لا يكون خلفًا خاصًا للبائع إلا بانتقال الملكية، ووجوب تسجيل عقد الشراء للاحتجاج به، وذلك منعا لوقوع خلافات بين الطرفين المالك والمستأجر.
والنص في المادة 30 من القانون رقم 49 لسنة 1977 في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر المنطبق على واقعة النزاع - المقابلة للمادة 22 من القانون رقم 52 لسنة 1969 - على أنه "استثناء من حكم المادة 604 من القانون المدني تسري عقود الإيجار القائمة على المالك الجديد، ولو لم يكن لسند الإيجار تاريخ ثابت بوجه رسمي سابق على انتقال الملكية"، يدل على أن عقود الإيجار الصادرة من المالك السابق تسري في حق المالك الجديد ولو لم يكن لهذه العقود تاريخ ثابت سابق على انتقال الملكية إليه وأن هذه العقود التي تسري في مواجهة المالك الجديد هي تلك القائمة في مواجهة المالك السابق وهي لا تكون كذلك إلا إذا صدرت صحيحة، ممن له حق التأجير طبقاً للقانون.
مؤدى ما تنص عليه المواد 146، 604، 605، 606 من القانون المدني أن أثر الإيجار ينصرف إلى الخلف الخاص بحكم القانون فيحل هذا الخلف محل المؤجر في جميع حقوقه قبل المستأجر وفي جميع التزاماته نحوه، غير أن انصراف عقد الإيجار إلى الخلف الخاص الذي يتلقى ملكية العين المؤجرة هو وما يترتب عليه من آثار، وإن كان يُعد تطبيقاً للقاعدة العامة المنصوص عليها في المادة 146 من القانون المدني إلا أنه وفقاً للتنظيم القانوني الذي قرره المشرع لهذه القاعدة في المواد الثلاثة الأخرى سالفة البيان وبالشروط المبينة فيها ولا يكون المتصرف إليه.
وعلى ما جرى به قضاء محكمة النقض - خلفاً خاصاً في هذا الخصوص إلا إذا انتقلت إليه الملكية فعلاً وعلى ذلك فإنه يتعين على مشترى العقار حتى يستطيع الاحتجاج بعقد شرائه قبل المستأجر من البائع أن يسجل هذا العقد لتنتقل إليه الملكية بموجبه، أما قبل التسجيل فهو ليس إلا دائناً عادياً للبائع مؤجر العقار وعلاقة المشتري بالبائع وعلاقة الأخير بالمستأجر منه علاقتان شخصيتان تستقل كل منهما عن الأخرى ولا يترتب عليها قيام أية علاقة بين مشتري العقار الذي لم يسجل والمستأجر لهذا العقار، من ثم فليس لأحد هذين أن يطالب الآخر بشيء بالطريق المباشر، وكان علم المستأجر المعول عليه في الحلول محل البائع في عقد الإيجار وإلزامه دفع الأجرة لمشتري العقار المؤجر هو علمه بأن هذا العقار بيع إلى مشتر سجل عقد شرائه وانتقلت إليه الملكية، وإليكم التفاصيل كاملة:
