تعديل سوق الإسكان في الولايات المتحدة

شهدت أسعار المساكن في سوق الولايات المتحدة تعديلًا كبيرًا بعد النشاط الإسكاني الذي بلغ ذروته في أوائل عام 2006. ثم خُفضت أسعار العقارات في أواخر عام 2006، مما تسبب بفقدان سيولة السوق والرهونات العقارية.

يعتبر النشاط العقاري نوعًا من أنواع النشاطات الاقتصادية التي تحدث بشكل دوري في أسواق العقارات المحلية أوالإقليمية أوالوطنية أوالعالمية. يتميز النشاط الإسكاني بزيادة سريعة ومستمرة في أسعار العقارات، مثل المساكن، عادةً بسبب اجتماع عدد من العوامل مثل الثقة الزائدة والعاطفة والاحتيال، والتخلص من المخاطر الاصطناعية باستخدام السندات المالية المضمونة بالرهن العقاري، والقدرة على إعادة ملء الديون الملائمة عن طريق المؤسسات التي ترعاها الحكومة، وتوفر الائتمان في سياسة المصرف العام والمركزي، والمضاربة. يميل النشاط الإسكاني إلى زيادة التقييمات نحوالأعلى وفقًا للمعايير التاريخية والمستدامة والإحصائية التي وصفها الاقتصاديان كارل كيس وروبرت شيلر في كتابهما «الوفرة الطائشة». في وقت مبكر من عام 2003، تساءل شيلر عما إذا كان هناك «نشاط في سوق الإسكان» أم لا، والذي قد تُعدل أسعاره في المستقبل القريب.

تسقطات تعديل السوق

نسبة التغير في مؤشر كيس-شيلر لأسعار المنازل لتعديل أسعارها بداية عام 2006 (بالأحمر) والتعديل بداية عام 1989 (بالأزرق).

استنادًا إلى الاتجاهات التاريخية في تقييمات الإسكان في الولايات المتحدة، تسقط الكثير من الاقتصاديين وكُتّاب الأعمال تعديلًا في السوق يتراوح من بضع نقاط مئوية إلى 50% أوأكثر من قيم الذروة في بعض الأسواق، وعلى الرغم من حتى هذا الخمود لم يؤثر على جميع مناطق الولايات المتحدة، حذر البعض من حتى التعديل يمكن حتىقد يكون «سيئًا» و«حادًا».

تسقط كبير الاقتصاديين مارك زاندي من شركة الأبحاث Moody's Economy.com حدوث انخفاض بمعدل عشري في بعض المدن الأمريكية بحلول الفترة بين عامي 2007-2009. كان دِن بيكر من مركز البحوث الاقتصادية والسياسية أول خبير اقتصادي يعرّف النشاط الإسكاني في تقرير صدر في صيف عام 2002. اكتسب المستثمر بيتر شيف شهرة بعد عدد من اللقاءات التليفزيونية عارض فيها الكثير من الخبراء الماليين وادعى أنه سيحدث ركود اقتصادي.

دعمت هيئات ترعاها الحكومة النشاط الإسكاني بشكل جزئي مثل فاني ماي وفريدي ماك والسياسات الفيدرالية التي تهدف إلى جعل الإسكان في متناول الجميع.

انخفاض قيمة السوق بين عامي 2005 – 2006

توقف ازدهار سوق الإسكان فجأة في أجزاء كثيرة من الولايات المتحدة في أواخر صيف عام 2005، وفي صيف عام 2006، قابلت الكثير من الأسواق قضايا في تضخم المخزونات وتراجع الأسعار وانخفاض حاد في حجم المبيعات. في أغسطس من عام 2006، حذرت مجلة بارون من «اقتراب أزمة الإسكان» ولاحظت حتى متوسط ثمن المنازل الجديدة انخفض بنسبة 3% تقريبًا منذ يناير من عام 2006، وأن مخزونات المنازل الجديدة سجلت رقمًا قياسيًا في شهر أبريل وبقيت بالقرب من أعلى مستوياتها طوال تلك الفترة. وأن مخزونات المنازل الحالية ازدادت بنسبة 39% عما كانت عليه قبل عام واحد فقط، وانخفضت المبيعات بنسبة تزيد عن 10%، وتسقطت المجلة حتى «متوسط الثمن الوطني للإسكان سينخفض على الأرجح بحوالي 30% في السنوات الثلاث المقبلة ... تراجع سهل إلى القيمة الوسطية».

صنفت مجلة فورتشن الكثير من أسواق الإسكان القوية السابقة باسم «المناطق الميتة»، وصُنفت مناطق أخرى كـ «مناطق خطرة» و«مناطق آمنة». ودحضت المجلة «أربع خرافات حول مستقبل أسعار المنازل». في بوسطن، تقلصت الأسعار ذات الأساس السنوي وانخفضت المبيعات وازداد المخزون والرهونات، وسمي التعديل في ولاية ماساتشوستس بالـ «الهبوط الحاد».

توقفت أيضًا أسواق الإسكان المزدهرة سابقًا في مدن واشنطن العاصمة وسان دييغووفينيكس. أظهرت خدمة الإدراج المتعدد في ولاية أريزونا أنه في صيف عام 2006 نما عدد المساكن المعروضة من أجل البيع في ولاية فينيكس إلى أكثر من 50000 منزل، إذ كان حوالي نصفها شاغر. تسقطت الكثير من شركات بناء المنازل هبوطًا حادًا خلال صيف عام 2006، على سبيل المثال خفضت دي آر هورتون تسقطاتها للأرباح السنوية بمقدار الثلث في يوليومن عام 2006، وانخفضت قيمة سهم تول برذرز لبناء المنازل الفاخرة بنسبة 50% بين أغسطس 2005 وأغسطس 2006، وانخفض مؤشر داوجونز الأمريكي لبناء المنازل لأكثر من 40% بدءًا من منتصف أغسطس من عام 2006.

أوضح الرئيس التطبيقي لشركة تول برذرز روبرت تول أن: «شركات البناء التي بنت المنازل المضاربة تحاول نقلها من خلال تقديم حوافز وخصومات كبيرة، ويقوم بعض المشترين بإلغاء عقود المنازل التي يجري بناؤها بالعمل». أعربت شركة بناء المنازل كارا هومز في 13 سبتمبر من عام 2006 عن «الربعين الأكثر ربحية في تاريخ شركتها»، ومع ذلك تقدمت الشركة بطلب للحماية من الإفلاس بعد أقل من شهر واحد فيستة أكتوبر. بعد ستة أشهر أي فيعشرة أبريل من عام 2007، باعت الشركة منشآت عمرانية غير مكتملة، مما تسبب بفقدان المشترين المحتملين من العام السابق للودائع، إذ قام بعضهم بإيداع أكثر من 100000 دولار.

عندما بدأ سوق الإسكان بالانخفاض من شتاء عام 2005 وحتى صيف عام 2006، تسقط كبير الاقتصاديين في شركة NAR دايفيد لاريه «هبوطًا طفيفًا» للسوق. ولكن استنادًا إلى الزيادات غير المسبوقة في المخزون والتباطؤ الحاد في السوق طوال عام 2006، نطقت ليزلي أبليتون يونغ كبيرة الاقتصاديين في جمعية كاليفورنيا للوسطاء العقاريين أنها غير راضية عن مصطلح "الهبوط الضعيف" لوصف ما كان يحدث في سوق العقارات في ولاية كاليفورنيا.

حذرت صحيفة «فاينانشال تايمز» من تأثير «الحافة الصلبة» على الاقتصاد الأمريكي في سيناريو«الهبوط الضعيف»، قائلة إن: «التباطؤ في هذه الأسواق الساخنة أمر لا مفر منه. قد يحدث ضعيفًا، لكن من المحال استبعاد انهيار المعنويات والأسعار ... إذا توقفت ثروة الإسكان عن الارتفاع ... فقد يحدث التأثير على الاقتصاد العالمي محبطًا بالعمل». نطق روبرت آي تول الرئيس التطبيقي لشركة تول براذرز: «لا يمكن وصف موقف شركات بناء المنازل إلا بالهبوط الحاد».

نطق أنجيلوموزيلوالرئيس التطبيقي لشركة كانتري وايلد فاينانشال: «لم أرَ قط هبوطًا حادًا منذ 53 عامًا، لذلك لدينا طرقًا للمضي قدمًا قبل الوصول لهذه المستويات. وعليّ إعداد الشركة لأسوأ ما قد يحدث». بعد هذه التقارير، اعترف لاريه بأنه «يتسقط حتى تنخفض أسعار المنازل بنسبة 5% على الصعيد الوطني»، ونطق إذا بعض المدن في ولايتي فلوريدا وكاليفورنيا قد يحدث لديها «هبوطًا حادًا».

تراجعت مبيعات المنازل الوطنية وأسعارها بشكل كبير مرة أخرى في مارس من عام 2007 م وفقًا لبيانات NAR، إذ تقلصت المبيعات بنسبة 13% إلى 482000 من الذروة البالغة 554000 في مارس من عام 2006 وانخفض متوسط الثمن الوطني حوالي 6% إلى 217000 دولار من الذروة البالغة 230200 دولار في يوليومن العام ذاته. كان الانخفاض في مبيعات المنازل القائمة هوالأكثر حدة منذ عام 1989. وعانى سوق المنازل الجديدة أيضًا. وقع أكبر انخفاض سنوي في أسعار المنازل المتوسطة منذ عام 1970 في أبريل من عام 2007. انخفض متوسط أسعار المنازل الجديدة بنسبة 10.9% وفقًا لوزارة التجارة الأمريكية.

بناءً على تراجع المبيعات والأسعار في أغسطس من عام 2006، حذر الخبير الاقتصادي نورييل روبيني من حتى قطاع الإسكان يتجه إلى «السقوط الحر» وسيعرقل بقية الاقتصاد عن مساره، مما تسبب في ركود في عام 2007. وافق جوزيف ستيجليتز، الحائز على جائزة نوبل في الاقتصاد في عام 2001، قائلًا إذا الولايات المتحدة قد تدخل في ركود مع انخفاض أسعار المنازل. يعتمد مدى استمرار التباطؤ الاقتصادي، أوالركود المحتمل، إلى حد كبير على مرونة الإنفاق الاستهلاكي في الولايات المتحدة، والذي شكل ما يقرب من 70% من الاقتصاد البالغ 13.7 تريليون دولار أمريكي. يمكن حتى يؤثر تبخر تأثير الثروة وسط تباطؤ الإسكان الحالي سلبًا على ثقة المستهلك ويوفر مزيدًا من الرياح المعاكسة للاقتصاد الأمريكي واقتصاد بقية العالم.

انظر أيضًا

الركود الاقتصادي 2008
استثمار عقاري مبتكر
فقاعة الإنترنت
تثمين العقارات
تثمين العقارات

مراجع

^ (PDF) https://web.archive.org/web/20170517121310/http://web.mit.edu/cjpalmer/www/CPalmer_JMP.pdf. مؤرشف من الأصل (PDF) في 17 مايو2017. مفقود أوفارغ |title= (مساعدة)
^ the economist نسخة محفوظةتسعة أغسطس 2017 على مسقط واي باك مشين.
^ (PDF) https://web.archive.org/web/20180906112326/https://www.gpo.gov/fdsys/pkg/GPO-FCIC/pdf/GPO-FCIC.pdf. مؤرشف من الأصل (PDF) فيستة سبتمبر 2018. مفقود أوفارغ |title= (مساعدة)
^ Home Buying Guide نسخة محفوظة 18 سبتمبر 2019 على مسقط واي باك مشين.
^ Symposium: Did Alan Greenspan's Federal Reserve Cause the Housing Bubble? - WSJ نسخة محفوظة أربعة أكتوبر 2019 على مسقط واي باك مشين.
^ https://web.archive.org/web/20191204111143/http://www.irrationalexuberance.com/. مؤرشف من الأصل في أربعة ديسمبر 2019. مفقود أوفارغ |title= (مساعدة)
^ (PDF) https://web.archive.org/web/20191204110826/http://www.econ.yale.edu/~shiller/pubs/p1089.pdf. مؤرشف من الأصل (PDF) في أربعة ديسمبر 2019. مفقود أوفارغ |title= (مساعدة)
^ Shiller, Robert (2005). Irrational Exuberance (الطبعة 2d). Princeton University Press. ISBN .
^ Max, Sarah (27 July 2004). "The bubble question: How will rising interest rates affect housing prices?". CNN. مؤرشف من الأصل في 28 أغسطس 2019. There has never been a run up in home prices like this.
^ Searjeant, Graham (27 August 2005). "US heading for house price crash, Greenspan tells buyers". The Times. مؤرشف من الأصل فيسبعة أغسطس 2011. اطلع عليه بتاريخ 26 مايو2010. Alan Greenspan, the United States' central banker, warned American homebuyers that they risk a crash if they continue to drive property prices higher. ... On traditional tests, about a third of U.S. local homes markets are now markedly overpriced.
^ Zweig, Jason (8 May 2006). "Buffett: Real estate slowdown ahead; The Oracle of Omaha expects the housing market to see "significant downward adjustments", and warns on mortgage financing". CNN. مؤرشف من الأصل فيستة سبتمبر 2019. Once a price history develops, and people hear that their neighbor made a lot of money on something, that impulse takes over, and we're seeing that in commodities and housing ... Orgies tend to be wildest toward the end. It's like being Cinderella at the ball. You know that at midnight everything's going to turn back to pumpkins & mice. But you look around and say, 'one more dance,' and so does everyone else. The party does get to be more fun—and besides, there are no clocks on the wall. And then suddenly the clock strikes 12, and everything turns back to pumpkins and mice.
^ Gregory Zuckerman (5 July 2006). "Surviving a Real-Estate Slowdown: A 'Loud Pop' Is Coming, But Mr. Heebner Sees Harm Limited to Inflated Regions". The Wall Street Journal. مؤرشف من الأصل في 30 ديسمبر 2018. A significant decline in prices is coming. A huge buildup of inventories is taking place, and then we're going to see a major [retrenchment] in hot markets in California, Arizona, Florida and up the East Coast. These markets could fall 50% from their peaks.
↑ Lon Witter (21 August 2006). "The No-Money-Down Disaster". Barron's Magazine. مؤرشف من الأصل فيثمانية نوفمبر 2013.
^ Kathy Jones (8 August 2006). "Bubble Blog: A popular blogger explains how he predicted the cooling of the real estate market and what the mainstream business press can learn from sites like his". Newsweek. مؤرشف من الأصل في أربعة مارس 2016.
^ Krugman, Paul (2 January 2006). "No bubble trouble?". نيويورك تايمز. مؤرشف من الأصل في 19 سبتمبر 2019. Part of the rise in housing values since 2000 was justified given the fall in interest rates, but at this point the overall market value of housing has lost touch with economic reality. And there's a nasty correction ahead.
^ Paul J. Lim (13 يونيو2006). "Housing bubble correction could be severe". U.S. News & World Report. مؤرشف من الأصل في أربعة يوليو2007. اطلع عليه بتاريخ 22 أكتوبر 2017.
^ Mary Umberger (5 October 2006). "Study sees '07 'crash' in some housing". Chicago Tribune. مؤرشف من الأصل في ثلاثة مارس 2016.
^ Clabaugh, Jeff (5 October 2006). "Moody's predicts big drop in Washington housing prices". Washington Business Journal. مؤرشف من الأصل فيتسعة فبراير 2014.
^ Dean Baker (August 2002). "The Run-Up in Home Prices: Is it Real or Is it Another Bubble?". مؤرشف من الأصل في 24 أبريل 2015.
^ " Jdouche (November 2, 2008). "Peter Schiff Was Right 2006 - 2007 (2nd Edition)". مؤرشف من الأصل فيثمانية أكتوبر 2019.
^ name="Google Books" Peter Schiff (February 26, 2007). "Crash Proof:How to Profit From the Coming Economic Collapse". مؤرشف من الأصل في 28 يونيو2014.
^ "The Truth About Fannie and Freddie's Role in the Housing Crisis". Reason.com. 2011-03-04. مؤرشف من الأصل فيخمسة أبريل 2019. اطلع عليه بتاريخ 21 فبراير 2014.
^ This article classified several U.S. real-estate regions as "Dead Zones", "Danger Zones", and "Safe Havens. Tully, Shawn (4 May 2006). "Welcome to the Dead Zone". Fortune. مؤرشف من الأصل في 13 يوليو2019. Welcome to the dead zone: The great housing bubble has finally started to deflate, and the fall will be harder in some markets than others.
^ Tully, Shawn (25 August 2005). "Getting real about the real estate bubble: Fortune's Shawn Tully dispels four myths about the future of home prices". Fortune. مؤرشف من الأصل في أربعة ديسمبر 2018.
^ Blanton, Kimberly (26 April 2006). "Housing slowdown deepens in Mass.: Single-family prices, sales slip in March". The Boston Globe. مؤرشف من الأصل في أربعة مارس 2016.
^ Blanton, Kimberly (11 January 2006). "Adjustable-rate loans come home to roost: Some squeezed as interest rises, home values sag". The Boston Globe. مؤرشف من الأصل في 24 سبتمبر 2015.
^ "Mass. home foreclosures rise quickly". Boston Herald. 29 August 2006. مؤرشف من الأصل فيعشرة نوفمبر 2006.
^ Blanton, Kimberly (9 December 2005). ". The Boston Globe. مؤرشف من الأصل في أربعة مارس 2016.
^ Laing, Jonathan R. (20 June 2005). "The Bubble's New Home". Barron's Magazine. مؤرشف من الأصل في 24 ديسمبر 2013. The home-price bubble feels like the stock-market mania in the spring of 1999, just before the stock bubble burst in early 2000, with all the hype, herd investing and absolute confidence in the inevitability of continuing price appreciation. My blood ran slightly cold at a cocktail party the other night when a recent Yale Medical School graduate told me that she was buying a condo to live in Boston during her year-long internship, so that she could flip it for a profit next year. Tulipmania reigns. Plot of inflation-adjusted home price appreciation in several U.S. cities, 1990–2005
↑ Paul Magnusson; Stan Crock; Peter Coy (19 December 2005). "Bubble, Bubble -- Then Trouble: Is the chill in once-red-hot Loudoun County, Va., a portent of what's ahead?". BusinessWeek. مؤرشف من الأصل في 18 أبريل 2012.
^ "Over 14,000 Phoenix For-Sale Homes Vacant". March 10, 2006. مؤرشف من الأصل في 05 نوفمبر 2018. Plot of Phoenix inventory
^ Alistair Barr; John Spence (14 July 2006). "D.R. Horton warning weighs on builders: Largest home builder cuts 2006 outlook on difficult housing market". MarketWatch. مؤرشف من الأصل في ثلاثة أبريل 2019.
^ "Toll Brothers, Inc. (NYSE:TOL)". MarketWatch.
^ "DJ US Home Construction Index". MarketWatch. مؤرشف من الأصل في 11 مايو2020. اطلع عليه بتاريخ 18 أغسطس 2006.
^ "Toll Brothers lowers outlook: Luxury home builder says buyers still waiting on sidelines". MarketWatch. 22 August 2006. مؤرشف من الأصل في 2 أبريل 2019.
^ "BANKRUPTCY CONSIDERED: Kara Homes lays off staff; talk of filing for Chapter 11 makes local clients anxious". Asbury Park Press.ستة October 2006.
^ "Kara Homes buyers may lose deposits". Asbury Park Press.عشرة April 2007.
^ Fleckenstein, Bill (24 April 2006). "The housing bubble has popped". msnbc.com. مؤرشف من الأصل في 30 أبريل 2010. Reports of falling sales and investors stuck with properties they can't sell are just the beginning. Property owners should worry; so should their lenders.
^ Peters, Jeremy W. (26 July 2006). "Sales Slow for Homes New and Old". The New York Times. مؤرشف من الأصل في ثلاثة أبريل 2019. اطلع عليه بتاريخ 26 مايو2010. A variety of experts now say, the housing industry appears to be moving from a boom to something that is starting to look a lot like a bust
^ Lereah, David (1 January 2006). ". Forbes. مؤرشف من الأصل في 14 مايو2008.
^ Appleton-Young, Leslie (21 July 2006). "Housing Expert: 'Soft Landing' Off Mark". Los Angeles Times. مؤرشف من الأصل في 26 يناير 2020. Leslie Appleton-Young is at a loss for words. The chief economist of the California Assn. of Realtors has stopped using the term 'soft landing' to describe the state's real estate market, saying she no longer feels comfortable with that mild label. ... 'Maybe we need something new. That's all I'm prepared to say,' Appleton-Young said Thursday. ... The Realtors association last month lowered its 2006 sales prediction. That was when Appleton-Young first told the San Diego Union-Tribune that she didn't feel comfortable any longer using 'soft landing.' 'I'm sorry I ever made that comment,' she said Thursday. ... For real estate optimists, the phrase 'soft landing' conveyed the soothing notion that the run-up in values over the last few years would be permanent.
^ "Hard edge of a soft landing for housing". Financial Times. 19 August 2006. مؤرشف من الأصل في 26 يناير 2020.
^ Toll, Robert (23 August 2006). ". The Wall Street Journal. مؤرشف من الأصل في 11 سبتمبر 2019.
^ Mozilo, Angelo (9 أغسطس 2006). "Countrywide Financial putting on the brakes". The Wall Street Journal. مؤرشف من الأصل في 20 يناير 2007.
^ Lereah, David (24 August 2006). "Existing home sales drop 4.1% in July, median prices drop in most regions". USA Today. مؤرشف من الأصل في 24 مايو2011.
^ "Sales of new U.S. homes surged in April". msnbc.com. 2007-05-24. مؤرشف من الأصل في 26 مايو2007.
^ Roubini, Nouriel (23 August 2006). "Recession will be nasty and deep, economist says". MarketWatch. مؤرشف من الأصل في 26 أكتوبر 2019. This is the biggest housing slump in the last four or five decades: every housing indicator is in free fall, including now housing prices.
^ Stiglitz, Joseph (8 September 2006). "Stiglitz Says U.S. May Have Recession as House Prices Decline". Bloomberg L.P. مؤرشف من الأصل في 28 مايو2010.