من بين الـ100 أو أكثر من مطوري المكاتب والمستثمرين، الذين اجتمعوا في أحد فنادق مايفير في أوائل شباط (فبراير)، كان من الممكن تمييز شعور التفاؤل الذي كان غائبا منذ تفشي كوفيد- 19 في المملكة المتحدة لأول مرة في آذار (مارس) 2020.
تشعبت المحادثات على مائدة الإفطار بين مقدار النقد الذي يستهدف أماكن العمل في لندن إلى الإيجارات القياسية التي كانت الشركات على استعداد لدفعها، وصعوبة تأمين الصفقات وسط المنافسة الشديدة. من خشبة المسرح، طرح مضيفون من وكالة نايت فرانك العقارية سؤالا، "هل هناك طلب على المكاتب أكثر من أي وقت مضى؟".
بالنسبة إلى أي شخص عمل في الآونة الأخيرة في مكتب محاط ببحر من الطاولات المكتبية الفارغة، من السهل استبعاد هذا الأمر باعتباره إحدى سمات التباهي المميزة لبائعي العقارات.
لكن، في الوقت الذي تستعد فيه الحكومة البريطانية لإنهاء قيود الجائحة، بدأ الواقع باللحاق بالثقة. أصحاب الأعمال يوقعون على عقود إيجار جديدة مكلفة، والمستثمرون يضخون المليارات من الجنيهات في مجمعات المكاتب.
يتجلى هذا النشاط بصورة أوضح في وسط لندن. في منطقة ويست إند، أعلنت شركة جوجل في كانون الثاني (يناير) أنها ستشتري مكاتب مستأجرة بالفعل بالقرب من شارع توتنهام كورت مقابل مليار دولار. هذا الأسبوع في الحي المالي في لندن، تم الاتفاق على صفقة بيع برج ذا سكالبل بقيمة 820 جنيه استرليني، الذي عرض أول مرة في السوق في تشرين الأول (أكتوبر) 2020.
في منطقة كناري وارف، التي كان ينظر إليها على نطاق واسع على أنها تصويت بالثقة في مستقبل المكاتب من قبل صاحب عمل كبير، أعلنت "سيتي جروب" خططا لمنح ناطحة السحاب الشهيرة التابعة لها في تلك المنطقة مبلغ 100 مليون جنيه استرليني للتجديد خلال مدة ثلاثة أعوام.
لكن هذا الاتجاه لا يقتصر على العاصمة. العام الماضي، تم إنفاق 8.9 مليار جنيه استرليني على مكاتب خارج وسط لندن، كان هذا المبلغ ثالث أعلى إجمالي سنوي مسجل على الإطلاق، وفقا لوكالة جيه إل إل العقارية.
في كانون الأول (ديسمبر)، دفع مصرف "نات ويست" 292 مليون جنيه استرليني مقابل مبنى في منطقة سبينينج فيلدز، في مانشستر - وهي أضخم صفقة مبنى مكاتب منفرد في المملكة المتحدة خارج لندن على الإطلاق. في جلاسكو، وإدنبرة وليدز، كان التعافي أبطأ، لكنه لا يزال واضحا.
مع ذلك، كل هذا النشاط يعد مقامرة هائلة ومكلفة، حيث سيظل الموظفون، بعد الجائحة، يريدون السفر إلى مراكز المدن للقيام بعملهم في أبراج زجاجية عالية. في الواقع، ما يريده الموظفون - وعلى استعداد لفعله - يظل لغزا، بعد عامين تقريبا من الجائحة.
قال زاكاري غوج، رئيس استراتيجية العقارات الأوروبية وأبحاثها في مصرف يو بي إس السويسري، "الحقيقة هي أنه لا يوجد دليل - على أن العودة إلى العمل تعطلت بشكل كبير بسبب أوميكرون".
على الرغم من إلغاء شرط العمل من المنزل في إنجلترا واسكتلندا في كانون الثاني (يناير)، إلا أن البلاد ليست قريبة بأي حال من الأحوال من العودة بالكامل إلى المكتب. خلال شباط (فبراير)، كان متوسط امتلاء المكاتب بالموظفين أقل 25 في المائة، مقارنة بمتوسط المستويات في فترة ما قبل الجائحة التي راوحت بين 55 و60 في المائة. يقول ثلث الموظفين في المملكة المتحدة إنهم لم يدخلوا المكتب منذ آذار (مارس) 2020، وفقا لدراسة أجرتها شركة جاليجر لإدارة المخاطر العالمية ووساطة التأمين.
يبدو أن هذه مشكلة خاصة في منطقة وسط لندن الراقية. كشفت بيانات جديدة من صحيفة "فاينانشال تايمز" أن المبيعات بالتجزئة في الحي المالي في لندن انخفضت 55 في المائة عن مستويات ما قبل الجائحة في كانون الثاني (يناير) 2022. المنطقة المحيطة بمنطقة كناري وارف انخفضت 45 في المائة - وهو أداء أضعف بشكل ملحوظ من المناطق التجارية في المدن البريطانية الأخرى.
أكثر من وظيفة من كل عشر وظائف تم إعلانها على موقع الوظائف الإلكتروني إنديد في الشهر الماضي كانت لوظائف للعمل عن بعد تماما، أعلى من أرقام كانون الأول (ديسمبر)، وفقا لشركة هايزل وودز للمحاسبة. ستوفر ملايين الوظائف الأخرى، في المدى القصير على الأقل، خيار العمل من المنزل. في الولايات المتحدة، وجد استطلاع للرأي أجراه مركز بيو للأبحاث أن 60 في المائة من العمال الذين لديهم وظائف يمكن أداؤها في المنزل قالوا إنهم يفضلون فعل ذلك طوال الوقت أو معظمه بعد الجائحة.
في المملكة المتحدة، أدى التحول إلى العمل الهجين أو المرن بالفعل إلى تقليص المساحة التي تحتاجه إليها بعض الشركات. تشير تقديرات مات أوكلي، رئيس أبحاث العقارات التجارية الأوروبية في وكالة سافيلز العقارية، إلى أن العمل المرن سيؤدي إلى انخفاض يراوح بين 7 و 14 في المائة في إجمالي مساحة المكاتب المطلوبة.
يشعر مطورو وبائعو العقارات الذين تجاوزوا الأزمات المالية وأحداث 11 أيلول (سبتمبر) بالثقة ظاهريا. لكن في مجالسهم الخاصة، هناك علامات على القلق. قال أحد كبار الموظفين في مجموعة عقارية إنهم كانوا يذهبون إلى المكتب كل يوم هذا العام، "لأنه يتعين علينا التظاهر بأن هناك حاجة إلى المكاتب". أعرب عن أسفه تجاه التفاؤل العام المستمر عند زملائه بشأن مستقبل المكاتب، قال، "من المدهش تماما مدى توهم البعض منهم حول هذا الأمر".
لكن بقاء الوضع على ما هو عليه وعدم فعل أي شيء ينطوي أيضا على مخاطر. الشركات التي ترفض تحسين مكاتبها التي هي دون المستوى تخاطر بخسارة المواهب أمام الشركات التي أجرت التحسينات، في حين يواجه ملاك الأراضي الوقوع في فخ التنظيم البيئي.
كاترينا كوستيك سامين، رئيسة استوديو كيه كيه إس سافيلز للتصميم، قالت، "الأشخاص الذين لم يفعلوا أي شيء خلال العامين الماضيين ضيعوا الفرصة. إذا ظل المكتب مملا ومثيرا للضجر بصفوف من المكاتب فلن يعود أي أحد".
إذا خسرت صناعة العقارات رهانها، وارتفعت معدلات الشواغر الوظيفية، ستكون التداعيات شديدة - خاصة في المستويات الدنيا من سوق المكاتب، حيث حاول شاغلوها عبثا تأجير ملايين الأقدام المربعة بسعر مخفض أثناء الجائحة.
ضعوا رهاناتكم
أملا في ضمان أن يؤتي هذا الرهان ثماره، تنفق أجزاء من صناعة العقارات في المملكة المتحدة ببذخ لإعادة التفكير فيما يمكن وما ينبغي أن يكون عليه المكتب - وخلال هذه العملية، ولجذب الموظفين للعودة من طاولات المطبخ الخاصة بهم.
يركز المطورون وأصحاب العقارات على ثلاثة أشياء يتوقعون أنها ستمنحهم ميزة في سوق العمل بعد الجائحة، إعادة تصميم المكاتب لتناسب العمل المرن بشكل أفضل، والتفكير في كيفية تصميمها بطريقة تعزز رفاهية الموظفين، وتقليل انبعاثات الكربون الخاصة بهم.
الملاك في أعلى قمة السوق، مثل شركة بريتيش لاند، وشركة جريت بورتلاند إستيتس، وشركة ديروينت لندن، ومجموعة كناري وارف، يعيدون تنظيم محافظهم الاستثمارية تحسبا لارتفاع الطلب على المساحات المكتبية على المدى القصير، التي يسهل إعادة تشكيلها من الشركات التي لا تعلم حتى الآن مكان عمل موظفيها في المستقبل في نهاية المطاف.
قال شوبي خان، الرئيس التنفيذي لمجموعة كناري وارف، إن الشركة ستحول مزيدا من مبانيها إلى مكاتب مرنة خلال الأعوام القليلة المقبلة استجابة لطلب شاغليها، بحد أقصى 20 في المائة من عقاراتها.
يركز المطورون أيضا على بناء بيئات عمل يكون فيها الناس سعداء. قالت كوستك سامين، "ببساطة شديدة، عندما يعود الناس ينبغي أن تكون المساحة قد أعيد تنظيمها. يطلب الناس مزيدا من الألوان، ومزيدا من الحرية، مساحة صغيرة لجلسات مشتركة، أو مقصورة كلاب في الزاوية".
المكاتب عالية المواصفات التي اكتمل بناؤها خلال الجائحة مليئة بالميزات التي تهدف إلى تحسين حياة المستأجرين. "100 ليفربول ستريت"، وهو أحدث مباني شركة بريتيش لاند، فيه "ردهة اجتماعية تفاعلية" غائرة "أشبه بالكهوف" وطبقات من الشرفات الخارجية، برج بيشوبس جايت 22، وهو أطول برج في الحي المالي في لندن، سيتضمن جدار للتسلق مثبت على نافذة في الطابق 25. شركة آكسا آي إم ريال استيتس، مالكة المبنى، لا تصفه على أنه مكتب، بل "قرية عمودية".
إيان إليوت، كبير مسؤولي الموظفين في شركة بي دبليو سي وهي إحدى شركات المحاسبة الأربعة الكبرى، قال، "نحن نعمل على جعل مكاتبنا وجهة مرغوبة بشكل أكثر (...) ونتيجة للملاحظات الواردة من الموظفين، أصبح لدينا مزيد من المساحات الخارجية". أضاف أنه في أحدث مكتب للشركة، "ميرشانت سكوير" في مدينة بلفاست، "تم تخصيص نصف طابق مساحة للرفاهية حيث يمكن للموظفين الذهاب والحصول على تدليك أو العناية بأظافرهم".
بالنسبة إلى المستأجرين، في الأغلب ما تكون الأولوية الأولى للمكاتب الصديقة للبيئة. في حين أن زيادة المرونة ومراعاة الرفاهية يعدان امتيازا للموظفين، إلا أن الشركات البارزة تتعرض لضغوط من المستثمرين والعملاء والمنظمين إضافة إلى موظفيها لتحسين الأداء البيئي. قال خان، "جميع المباني الجديدة ستكون مستدامة، هذا هو الرهان. كل شركة تنظر إلى ذلك الآن، وإذا لم تتمكن من معالجة ذلك، فأنت في ورطة حقيقية".
إن الأغلبية العظمى من مكاتب لندن لا تفي حاليا بمعايير أداء الطاقة التي ستكون مطلوبة من قبل الجهات التنظيمية في 2030. تلك التي تستوفي المعايير مطلوبة بشدة، في حين أن تلك التي لا تستوفي المعايير ستتطلب إنفاقا رأسماليا كبيرا. نتيجة لذلك، يتم تسعير الأداء البيئي بشكل متزايد في قيمة المكاتب.
جيمس سيبالا، رئيس العقارات في أوروبا لشركة بلاكستون، يشرح التسلسل الهرمي الجديد لأولويات الشركة، قائلا، "أنا شركة س ملتزمة بأن أكون محايدة للكربون بحلول 2040، لذلك من المحتمل أن أشطب من قائمتي العقارات التي لا تلبي معايير الاستدامة. لنقل خمسة من عشرة عقارات. ثم ألقي نظرة على أفضل المواقع والمواصفات لجذب المواهب والاحتفاظ بها".
أضاف، "الاستدامة والمنافسة لاستقطاب المواهب: تميل هاتان الأولويتان إلى أن تكونا ذات أهمية بالنسبة لكثير من الشركات المشغلة اليوم أكثر من هدف المدير المالي إيجاد المكاتب الأكثر فاعلية من حيث التكلفة الممكنة".
عملية الشطب والإزالة تلك تترك مجموعة صغيرة من المكاتب مناسبة. يمكن للشركات تبرير دفع إيجارات عالية إذا كان المكتب يوفر ميزة في حرب استقطاب المواهب لأن تكاليف المكاتب تمثل جزءا بسيطا من فواتير الأجور - نحو 15 في المائة و55 في المائة من إجمالي التكاليف، على التوالي، وفقا لتحليل أجراه المجلس البريطاني للمكاتب في 2016.
بالنسبة إلى بعض الشركات، ما زال الحصول على مساحة جيدة والأمل في أن يستخدمها الموظفون أمرا أكثر منطقية من التقليل. أوكلي، من شركة سافيلس، يصف جولته في مكاتب شركة تكنولوجيا عالمية في لندن في وقت سابق من هذا العام. قيل له إن واحدا فقط من كل عشرة موظفين كان في المكتب، لكن لم تكن هناك خطط لتقليص مساحة المكتب أو تقليل مستواه. قال، "لم يهتموا - طالما أن الموظفين سعداء بالحضور إلى المكتب".
إذا فشل الرهان
الشركات التي تكدس الأموال في مكاتب خالية تقريبا لإعادة الموظفين تفعل ذلك من قبيل الأمل أكثر من التوقع. فهناك القليل من الأدلة حتى الآن التي تشير إلى أن المباني الجديدة تعمل بشكل أفضل في إعادة الأشخاص إلى العمل. وجد استطلاع شركة جالجر أن 32 في المائة من قادة الشركات في المملكة المتحدة أفادوا بمقاومة الموظفين العودة إلى مكان العمل حتى بدوام جزئي.
قد يجد المطورون الذين يسعون لإجراء التحسينات اليوم أيضا أنها غير ضرورية في المستقبل. قال غوج، "عند أي سعر بالتحديد يقول الملاك "لسنا بحاجة إلى غرفة يوغا وشمعة معطرة"؟ هناك رأي مفاده أن إنفاق كثير من المال يعني أنك ستحصل على المستأجرين. قد يعجبهم المكان، لكن هل سيدفعون مبلغا أعلى 10 في المائة؟".
يقول الخبراء إن مالكي المباني القديمة، الذين لم يجروا تحسينات أو لا يمكنهم تحمل تكاليفها، معرضون للخطر بشكل خاص. قال توني جيبون، مؤسس وكالة بي إتش 2 للعقارات التجارية، "إذا لم يكن لديك مبنى بمواصفات يريدها الشاغلون أو قابل للتعديل، فسيصبح معدوم القيمة"، ما يعني أن قيمته ستعكس فقط سعر الأرض التي يقف عليها المبنى.
تواجه المجمعات القديمة التي تعود لملاك صغار تهديدا ثلاثيا، انخفاض الطلب من الشاغلين، وارتفاع تكاليف تلبية اللوائح التنظيمية والمنافسة من شركات العمل المرن مثل "وي وورك" أو "آي دبليو جي". مجتمعة، يمكن أن تؤدي هذه العوامل إلى تدمير القيمة بشكل هائل.
قال أوكلي، "لنفترض أننا متفائلون وأن نسبة الإشغال تصل إلى 50 في المائة. هذا لا يزال أقل مما كان عليه في أي وقت مضى. هذا يعني أن هناك حاجة أقل مما كان في السابق. إذا كانت الحاجة أقل فإن مساحة شخص ما ستصبح مهجورة".
إضافة إلى ذلك، بدأ الملاك والمستثمرون يتفهمون تكلفة رفع المكاتب إلى مستوى معايير الانبعاثات المقبولة، لكن قليلا منهم يشك في أن التكلفة النهائية ستكون ضخمة.
في وسط لندن، مع ارتفاع أسعار الإيجارات والمباني الحديثة نسبيا، يمكن أن يتحمل المطورون والمستأجرون الذين يملكون رأسمال جيدا هذه التكاليف. لكن في المدن الإقليمية الأرخص سعرا، فإن الإنفاق على إنشاء مبنى صديق للبيئة يمكن أن يقزم دخل الإيجار السنوي.
التضخم، الذي أدى بالفعل إلى ارتفاع تكاليف المواد والعمالة بشكل كبير ويمكن أن يفعل ذلك بشكل أكثر إذا كان هناك اندفاع للمنتجات الصديقة للبيئة والمهنيين المتخصصين، سيجعل تحمل هذا العبء أكثر صعوبة.
قال دانيال ماكهيو، كبير مسؤولي الاستثمار في صندوق الأصول الحقيقية لشركة أفيفا إنفستورز، " بشكل عام، تمت الاستهانة بتقادم العقارات (...) وما يحدث فيما يتعلق بالبيئة يؤدي إلى تفاقم ذلك".
حتى المباني الحديثة نسبيا ذات الموقع الجيد معرضة لخطر انخفاض الطلب على المساحات وارتفاع التكاليف. ذلك أنه بالنسبة إلى المستثمرين الذين يبحثون عن دخل ثابت وآمن، فإن مبنى مثل 30 سانت ماري آكس، الذي افتتح في 2004 والمعروف باسم جيركن، قد يصعب بيعه، كما قال أحد المصرفيين في مجال الاستثمار العقاري. "إنه مبنى قديم. من الصعب بيعه ما لم يكن هناك صائد غنائم (...) لن يركض المستثمرون المؤسسيون إلى داخل مبنى محترق".
على نحو متزايد، يقول مالكو العقارات التجارية إن الضغوط الإضافية المتمثلة في انخفاض الإشغال والمعايير البيئية الأعلى ستقسم السوق إلى قسمين.
بالنسبة إلى المستثمرين، يكمن التحدي في اختيار المكان المناسب. لم يقم المثمنون بإعادة تسعير مخزون المكاتب القديمة بشكل مجد خلال الجائحة، يرجع ذلك جزئيا إلى انعدام الأدلة على المعاملات التجارية واستمرار المستأجرين في دفع الإيجار.
وقال غوج، "عندما تكون الأسعار ثابتة، فهذا ليس لأنها لا تتغير، بل لأنه لا يوجد دليل. إن المثمنين لا يأخذون في الحسبان تكاليف النفقات الرأسمالية المرتفعة بما يكفي لتحقيق الأهداف الخضراء، وبقائها شاغرة لفترة طويلة والإيجارات المنخفضة". أضاف، "رأينا الأمر نفسه مع تجارة التجزئة قبل أن تبدأ في الانهيار: استقرار بينما كان الجميع في السوق يعلمون أنه كانت هناك أصول قيمتها أقل بكثير".
قال إنه من غير المرجح أن يضر العمل من المنزل بأسعار المكاتب بالقدر نفسه الذي ضرب فيه ارتفاع التجارة الإلكترونية المحال التجارية، لكن الصناعة تقلل من مقدار الضرر الذي يكمن في وقت لاحق من هذا العام - في كلا طرفي السوق.
أضاف غوج، "وجهة نظري هي أن السبب وراء عدم عودة الناس إلى المكاتب لا يتعلق بالمبنى، بل التنقل وراحة العمل من المنزل. يمكنك وضع أي عدد تريده من جدران التسلق في المبنى ولن يغير ذلك من هذين الأمرين الأساسين."