سجل عقاري

Cadastral map of the village of Pielnia, 1852, Austrian Empire.

سجل عقاري cadastre هومجموعة الوثائق التي تبين أوصاف جميع عقار، وتعين حالته الشرعية، وتنص على الحقوق المرتبة له وعليه، وتبين المعاملات والتعديات المتعلقة به.

تطور نظام الإنضمام في سورية

فكرة الشهر العقاري فكرة قديمة جداً، ففي القوانين البابلية كانت عقود البيع العقارية تخط على ألواح حجرية قاسية تسمى الكودورو، وذلك كي تقاوم العوامل الجوية لأنها كانت توضع في الأرض موضوع العقد، كنوع من العلانية والإشهار. أما في القانون الروماني، فكان بيع العقارات يتم وفقاً لإجراءات شكلية معينة تتضمن احتفالات ومراسم علنية.

وعندما كانت سورية تشكل جزءاً من الإمبراطورية العثمانية كانت تخضع لقوانينها. وفي عام 1331 للهجرة صدر قانون التصرف بالأراضي غير المنقولة العثماني، الذي أحدث دائرة أطلق عليها اسم «الدفتر خاقاني»، وأنيط بها إجراء جميع معاملات التصرف بالأراضي والعقارات. وكانت هذه الدائرة تمنح صاحب الحق أوالمتصرف إليه سنداً سمي بـ «السند الخاقاني».

وبعد الحرب العالمية الأولى خضعت سورية للانتداب الفرنسي، وأنشأت في بداية فترة الانتداب المجالس الإدارية التي تولت أمور الدفتر الخاقاني مع الممحرر العقارية، إذ كانت المجالس الإدارية تحقق في ملكية العقارات غير المسجلة وتأمر بتسجيلها، وكانت الممحرر العقارية تسجل أوامر المجالس الإدارية، وإضافة إلى ذلك كانت تتلقى العقود المتعلقة بالعقارات المسجلة في دفاتر التمليك المفتوحة لكل مدينة أوقصبة أوقرية بأرقام متسلسلة. وكان العقار يعهد في هذه الدفاتر برقم سجله ورقم قيده وتاريخه ومنطقته.

وفي 15/3/1926 أصدر المفوض الفرنسي القرار رقم (186) المتضمن قانون التحديد والتحرير الذي يرمي إلى تحديد وتحرير العقارات والأموال غير المنقولة بغية إحصائها وتسجيلها وتثبيت الحقوق العينية عليها. ومن ثم أصدر المفوض الفرنسي قرارين آخرين وهما القرار رقم (188) والقرار رقم (189) تاريخ 15/3/1926. ويتضمن القرار رقم (188) قانون السجل العقاري، في حين حتى القرار رقم (189) هوقرار تطبيقي يعدّ قانون أصول للقرار رقم (188).

نظام السجل العقاري

يتكون السجل العقاري من مجموعة من السجلات والوثائق، هي:

1ـ سجل الملكية: وتدون فيه الحقوق العينية الواردة على العقار أوله.

وتدون هذه الحقوق والقيود في صحيفة العقار بإيجاز وذلك تطبيقاً لمبدأ علنية السجل العقاري. ويتكون هذا السجل من مجموعة صحائف عقارات المنطقة المعينة. وتشتمل جميع صحيفة على أربع صفحات مقسمة قسمين أساسيين: يتألف القسم الأول من الصفحة الأولى التي تضم البيانات المتعلقة بالعقار، في حين حتى القسم الثاني يتكون من الصفحات الثلاث الباقية والتي تشتمل على الحقوق المترتبة للعقار والمترتبة عليه أيضاً.

2ـ الوثائق المتممة: وتتألف من:

أ ـ السجل اليومي: ويتكون هذا السجل من مئتي صفحة متسلسلة، ومؤشر على جميع صفحة منها من القاضي المختص (أحد قضاة محاكم البداية).وهذا التسلسل يحدد ترتيب القيود في سجل الملكية، لذلك يعدّ السجل اليومي جزءاً أساسياً من سجل الملكية.

ب ـ محاضر التحديد والتحرير: وهي الوثائق التي تدون فيها جميع البيانات المتعلقة بالعقارات التي يتم تحديدها وتحريرها، ويحتوي محضر التحديد والتحرير على النوع الشرعي للعقار.

وإذا وقع تباين بين البيانات المسجلة في سجل الملكية والبيانات المسجلة في محضر التحديد والتحرير، ترجح البيانات المسجلة في محضر التحديد والتحرير، والبيانات المقيدة في قرار القاضي.

ج ـ خرائط المساحة.

د ـ الرسوم المصورة بالطائرات، ورسوم المسح، والأوراق الثبوتية المبرزة لمهندس المساحة أوللقاضي العقاري، ومحاضر التحسين العقاري وخرائطه.

نظام أصول الإنضمام في السجل العقاري

يميز بعض الفقهاء بين القيد والإنضمام كأداة من أدوات السجل العقاري، إذ يرمي الإنضمام إلى نقل أوتعديل، أوإلغاء الحقوق العينية المسجلة سابقاً في السجل العقاري بموجب العقود أوالمستندات التي يراد إدخالها في السجل العقاري، والتي تتعلق على الأغلب بالحقوق العينية الأصلية، والحقوق المتفرعة من حق الملكية.

أما القيد فيرمي إلى إنشاء قيد حديث في صحيفة العقار لم يكن موجوداً سابقاً، وهذا ما يحدث في عمليات التحديد والتحرير، حيث يتم قيد قرارات القاضي العقاري الصادرة بهذا الشأن لأول مرة في السجل العقاري.

ثمة نوعان من الحقوق التي يجب تسجيلها في السجل العقاري هما:

أ ـ الحقوق التي تستلزم الإنضمام لنفاذها في حق المتعاقدين وبلقاءة الغير.

ب ـ الحقوق التي تستلزم الإنضمام لنفاذها في حق الغير: وهذه الحقوق هي:

ـ الحقوق الناجمة عن عقد الإيجار مدة تزيد على الثلاث سنوات.

ـ الحقوق الناجمة عن سندات إيصال الأجرة.

الحقوق والآثار القانونية المترتبة على الإنضمام

لا تنتقل الحقوق العينية العقارية إلا بالإنضمام في السجل العقاري.

ويترتب على الإنضمام في السجل العقاري آثار قانونية مهمة، أهمها:

أ ـ لايسري التقادم على الحقوق العينية المسجلة في السجل العقاري.

ب ـ تسري آثار الإنضمام على الغير من تاريخ الإنضمام.

ج ـ يُعدّ الإنضمام في السجل العقاري تصرفاً مجرداً، أي إذا الحق العيني ينتقل إلى المتصرف إليه في السجل العقاري بغض النظر عن السبب. ولكن يشترط في ذلك حتىقد يكون المتصرف إليه حسن النية،فلا يمكن للأشخاص الذين عهدوا، قبل اكتساب الحق، وجود عيوب أومسببات داعية لإلغاء الحق، أونزعة من مكتسبه، حتى يتذرعوا بمفعول قيود السجل العقاري.

أخيراً أجاز القرار (188) لصاحب الحق العيني، في بعض الحالات اللجوء إلى القيد المؤقت، إذ تنص المادة (25) من القرار المذكور على ما يأتي: «كل من يدعي بحق ما، في عقار مسجل في السجل العقاري، يمكنه حتى يطلب تسجيل قيد مؤقت لأجل حفظ هذا الحق مؤقتا». ويجوز لمن يطلب إجراء تسجيل أوترقين، حتى يطلب تسجيل حقه مؤقتاً إلى حتى يستكمل الإجراءات اللازمة للتسجيل أوالترقين.